Airijos būsto rinka nebijo Brexit. Tapk landlordu

Remiantis Airijos Centrinės statistikos tarnybos duomenimis, šalyje būsto kainos toliau stipriai kyla, Kilimą lemia auganti paklausa, bei nedidėjanti pasiūla. O būsto kainų indeksas 2018 m. spalį pakilo iki 8.44% (7.48% įvertinus infliaciją). Ir visa tai Brexit akivaizdoje. Nors ne Airija išeina iš ES, šią šalį Brexit gali įtakoti labai.

Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainos nacionaliniu mastu jau išaugo apie 55%, palyginti su 2013 m. trečiuoju ketvirčiu. Sostinėje Dubline būsto kainų indeksas 2018 m. spalį pakilo iki 6.31% (įvertinus infliaciją 5.36%). 

Per 2018 metus pačiame Dubline kainos kito skirtingais tempais:

• Centre, vidutinės būsto kainos kilo 4.7% iki €330 683.
• Miesto šiaurėje (North Dublin City) vidutinė ieškoma kaina kilo 2.5% iki €337 594.
• Šiaurės apskrityje (North County Dublin) vidutinė ieškoma kaina kilo 1.5% iki €311 916.
• Pietų Dubline (South Dublin City) vidutinė ieškoma kaina kilo 3.2% iki €407 404.
• Vakarų apskrityje (West County Dublin) vidutinė ieškoma kaina kilo 1.1% iki €300 842.
• Pietų apskrityje (South County Dublin) vidutinė ieškoma kaina kilo 4.8% iki €591 096.

Tačiau aplink Dubliną būsto kainos kilo dar didesniu tempu. Vidutinė metinė būsto kilimo kaina 2018 m. spalį siekė net 10.62% (įskaičius infliaciją 9.64%):

• Karlou (Carlow) vidutinė ieškoma kaina kilo 9% iki €189 745.
• Korko apskrityje (Cork County) vidutinė ieškoma kaina kilo 6.3% iki €220 000.
• Golvėjuje (Galway County) vidutinė ieškoma kaina kilo 7.4% iki €197 791.
• Voterforde (Waterford City) vidutinė ieškoma kaina kilo 8.6% iki €174 879.
• Limerike (Limerick City)vidutinė ieškoma kaina kilo 9.8% iki €194 214.
• Monaghane (Monaghan) vidutinė ieškoma kaina kilo 3.1% iki €169 305.

***

Būtų kainos Airijoje kilo 9.74% (įskaitant infliaciją 8.77%); o namų kainos kilo 8.57% (įskaitant infliaciją 7.61%):

Vidutinis metinis būsto kainų kilimas 2018 m. spalį, %
	Namai	Būtai	Visi būstai
	Nominalus	Realus	Nominalus	Realus	Nominalus	Realus
Airija	8.57	7.61	9.74	8.77	8.44	7.48
Dublinas	6.55	5.61	5.74	4.80	6.31	5.36
Likusi Airija	10.31	9.34	–	–	10.62	9.64
Šaltinis: Central Statistics Office Ireland

Prognozės

Prognozuojama, kad Airijos būsto rinka stipriai augs dar trejus metus iki nesusidarys pasiūlos ir paklausos balansas. Standard & Poor’s. tikisi, kad šiais metais kainos augs dar 8%, 7% 2020 metais ir 6% 2021 metais dėl stipriosdarbo rinkos situacijos ir mažos pasiūlos.

Sparčiai auga šalies BVP. Skaičiuojama, kad 2018 m. BVP augimas siekė 7.5%, kai 2017 m. jis buvo 7.2%, o 2016 metais 5.1%. Airijos būsto rinkos cikliškumas atitinka pasaulinės ekonomikos cikliškumą. Lentelėje parodyti šalies būsto rinkos ciklai nuo praeito šimtmečio pabaigos.

Irish housing boom was fuelled by strong economic growth, immigration, and generous tax incentives and grants from the government, creating a virtuous cycle of economic growth and house price increases. Low interest rates and loose credit conditions provided financing.

Būstų kainų pokyčių ciklai
	1996-2006	2007-2012	2013-Q3 2018
	Nauji	Antrinė rinka	Nauji	Antrinė rinka	Nauji	Antrinė rinka
Airija	284%	383%	-33%	-36%	157%	38%
Dublinas	361%	453%	-45%	-38%	204%	40%
Cork	271%	403%	-27%	-43%	75%	27%
Galway	234%	291%	-27%	-39%	92%	46%
Limerick	252%	267%	-19%	-36%	71%	59%
Waterford	305%	365%	-38%	-44%	69%	49%
Kiti	271%	341%	-29%	-41%	–	–
Šaltinis: DoECLG, CSO

Būsto paklausos augimas pavaizduotas grafike:

Palūkanos

kas labai svarbu būsto rinkoje, tai banko hipotekos palūkanos. Airijoje jos yra žemos. Kas kaip ir akivaizdu, jei rinka kyla. 2018 m. rugsėjo duomenimis, hipotekos palūkanos buvo tokios:

• Vidutinės palūkanos hipotekai iki 1 metų buvo 2.39% (2.07% prieš metus).
• Vidutinės palūkanos hipotekai nuo 1 iki 5 metų buvo 3.41% (3.55% prieš metus).
• Vidutinės palūkanos hipotekai virš 5 metų buvo 2.51% (2.6% prieš metus).

Hipotekos palūkanas lemia ECB bazinės palūkanų normos. Dėl dabartinės rinkos konjunktūros, ECB palūkanų gali nepakelti dar ir visais 2019 metais, nors yra planai pradėti jas kelti antroje 2019 metų pusėje.

Aišku, Airijos centrinis bankas ėmėsi priemonių vėsinti kaistančią būstų rinką. Kol kas priemonės nėra drastiškos, bet tai signalas, kad gali išsivystyti kainų burbulas. Plačiau apie centrinio banko priemones galima pasiskaityti čia

Nuomos rinka

Nuomos rinka rinka taip pat klesti. 2018 3Q nuomos kainos per metus išaugo 11.3% ir pasiekė €1 334 per mėnesį mokestį, teigia specializuotas portalas Daft.ie. O per ketvirtį nuomos kainos kilo 2.3%, ir tai buvo 25 ketvirtis iš eilės, kai nuomos rinka kyla. Šalies nuomos kainų vidurkis nuo 2011 m. žemumų pakilo 80%, ir jau 30% didesnės kainos nei buvo per 2008 metų bumą.

Dubline nuomos rinka 2018 m. 3Q per metus kilo 10.9% ir jau 36% virš 2008 metų piko:

• Dublino centras. Vidutinė nuomos kaina €2 016, metinis kilimas 10.8%.
• Dublino Pietų apskritis (South County Dublin). Vidutinė nuomos kaina €2 156, metinis kilimas 10.3%.
• Pietų Dublinas. Vidutinė nuomos kaina €2 094, metinis kilimas 10.8%.
• Dublino Vakarų apskritis (West County Dublin). Vidutinė nuomos kaina €1 745, metinis kilimas 12.5%.
• Dublino Šiaurės apskritis (North County Dublin). Vidutinė nuomos kaina €1 637, metinis kilimas 10.7%.
• Šiaurės Dublinas. Vidutinė nuomos kaina €1 847, metinis kilimas 11.3%.

Visoje Airijoje, be Dublino, nuomos kainos 2018 m. 3Q per metus kilo vidutiniškai 15.8%. Kainos svyruoja nuo €898 Karlou iki €1 301 Korko mieste. Teigiama, kad nuomos rinką kelia būstų trūkumas. Airijai jų reikia 50 000 per metus, o nuomos rinkos būsto paklausa siekia 15 000 per metus. 2018 3Q nuomos rinkos pasiūla sumažėjo 4.5%.

Bet mums įdomus ne tik nuomos rinkos kilimas, bet ir jo pelningumas. Nes kilimas kilimui nelygu, o pelningumas pasako daug. Airijoje nuomos pelningumas priklauso nuo, tradiciškai, vietos ir nuo nuomojamo būsto dydžio. Kaip taisyklė, mažesnio ploto butų nuoma duoda didžiausią grąžą.

***

Dublino centre bendrasis pajamingumas svyruoja nuo 2.9% iki 11.1%, 2018 m. Q3  duomenimis. Vieno kambario buto pajamingumas svyruoja nuo 5.9% iki 11.1%. Penkių kambarių buto bendraisis nuomos pajamingumas lygus nuo 2.9% iki 5.6%.

Didžiausias šalyje pajamingumas yra Dubline 22, Dublin 10, 17 ir 24 atitinkamai žemėja. Daugiau informacijos apie Airijos nekilnojamojo turto rinkos struktūrą rasite labai gerame tinklapyje MyHome. Kitų regionų nuomos bendrasis pajamingumas 2018 m. 3Q kilimas per metus:

• Dublino Vakarų apskrityje (West County Dublin). Bendrasis pajamingumas yra nuo 4.7% iki 9.5%.
• Dublino Šiaurės apskrityje (North County Dublin). Bendrasis pajamingumas yra nuo 4.3% iki 8.7%.
• Dublino Pietų apskrityje (South County Dublin). Bendrasis pajamingumas yra nuo 3.1% iki 6.3%.
• Korkas. Bendrasis pajamingumas yra nuo 3.9% iki 9.1%.
• Golvėjuje. Bendrasis pajamingumas yra nuo 3.7% iki 8.6%.
• Limerikas. Bendrasis pajamingumas yra nuo 4.6% iki 10.8%.
• Voterfordas. Bendrasis pajamingumas yra nuo 4.4% iki 10.4%.

Statybos

2018 m. 1-3Q pirminėje būstų rinkoje parduota  15 656 vienetų arba 16.3% daugiau nei prieš metus. Leidimų būstų statybai per tą patį laikotarpį padidėjo vos 1.7% iki 7 771 vienetų per metus. Akivaizdu, kad tokiais tempais pasiūla nepavys paklausos.

Kaip matome iš grafiko, nei leidimų, nei pabaigtų statybų skaičius nė iš tolo neprilygsta jų skaičiui bumo metu 2006 metais. Todėl, manoma, kad rinkai yra kur augti. Skaičiuojama, kad Airijos rinkoje yra apie 2+ mln. būsto vienetų.

Airijos būstų kainų dinaminis grafikas:

source: tradingeconomics.com

Naujų namų pardavimų dinaminis grafikas:

source: tradingeconomics.com

Leidimų būstams stayti dinaminis grafikas:

source: tradingeconomics.com

Airijos Ekonomika

Ir aišku, be situacijos šalies ekonomikoje kalbėti apie būsto rinką nėra prasmės, nes šie dalykai tarpusavyje labai susiję. Prognozuojama, kad Airijos 2018 m. BVP metinis augimas bus 7.5%.

Įspūdingą BVP augimą paskutiniais metais sąlygojo verslo įmonių rezidencijos perkėlimas į Airiją dėl mažų mokesčių. Tai automatiškai sukėlė BVP šuolį. Tačiau akivaizdu, kad ateityje tokio šuolio jau nebus. Ir čia atsiranda rizikos dėl lūkesčių nepasiteisinimo. Nes ilgainiui BVP augimas sugrįš į normalų ritmą.

Šalies BVP, tenkantis vienam gyventojui, patikslintas pagal perkamosios galios paritetą:

source: tradingeconomics.com

Infliacija šalyje 0.7%, o nedarbo lygis žemiausias per 10 metų, siekia 5.5% ir tikimasi, kad mažės toliau. Prekybos balansas teigiamas ir kylantis. Viešo sektoriaus skola vs. BVP per 4 metus nukrito nuo 104.5% iki 68% su tendencija kristi dar labiau.

Namų ūkių skola vs. BVP nukrito į žemiausią per 10 metų lygį – 44.30%. 

source: tradingeconomics.com

Tačiau namų ūkų pajamas viršija 147% (2016 m. duomenimis). Tačiau irgi su mažėjimo tendencija. 2009 m. skola siekė 212%. O GPM siekia net 48%, čia įskaitant visas gyventojų gaunamas pajamas.

Prognozuojama, kad 2019 m. šalies BVP kils apie 4.5%, ateityje tikimasi panašaus kilimo. Esant tokiems rodikliams ir prognozėms tikrai galima tikėtis, kad Airijos būsto rinka augs dar kelis metus.

Šaltiniai: Daft.ie ir Globalpropertyguide.com