Biurų rinkoje auga gyva konkurencija tarp miestų

Biurų rinkoje auga gyva konkurencija. 2015 metais Baltijos šalių biurų rinka išliko gyvybinga ir toliau buvo fiksuojami teigiami pasiūlos ir paklausos rodikliai. Rinkos lyderis Talinas, kaip ir Vilnius, stengėsi užpildyti biurų pasiūlos trūkumą, rinkai pasiūlydamas vis didesnius modernių biurų plotus nuomai.

Tuo metu Rygoje biurų plėtros apimtys gerokai vangesnės ir permainų čia galima tikėtis tik 2017-2018 metais, skelbiama „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje. Biurų rinkoje didžiausias metinis pasiūlos šuolis, lyginant su kitomis Baltijos šalių sostinėmis, fiksuojamas Taline. 2015 metais rinkai buvo pristatyti 7 nauji biurų projektai, kurių naudingas plotas sudarė 45 600 m².

Sauliaus Vagonio, „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo nuomone, sparti IT ir užsienio kompanijų plėtra lėmė šio NT sektoriaus plėtrą, kuri nežada sustoti ir 2016 metais, šiais metais planuojama pasiūlyti šiek tiek daugiau nei 60 000 m² naudingo biurų ploto.

Talino biurų rinkoje laisvų patalpų lygis žemiausias, lyginant su Vilniumi bei Ryga, ir 2015 metų pabaigoje B klasės verslo centruose sudarė 5%, o A klasės verslo centruose laisvų patalpų beveik nelikę, t. y. A klasės biurų neužimtumas jau antri metai iš eilės yra artimas nuliui.

Tikėtina, kad 2016 metais iš esmės bus patenkinta „susikaupusi“ aukščiausios klasės biurų paklausa ir bus pasiektas pasiūlos ir paklausos balansas.

Tuo metu Rygoje modernių biurų pasiūla ir paklausa Latvijos sostinėje išlieka pakankamai stabili. 2015 metais buvo įgyvendinti 3 nauji biurų projektai, kurie rinkai pasiūlė 8 700 m² modernaus biurų ploto.

***

Pastaruosius penkerius metus Latvijos sostinė tikrai neišsiskyrė biurų plėtros apimtimis, kadangi nuo 2011 metų dažniausiai buvo įgyvendinami tik nedideli projektai.

Išimtimi tapo 2014 metais atidarytas didelis projektas, kuris buvo statomas „build-to-suit“ principu ir jame įsikūrė Latvijos valstybinė pajamų tarnyba. Į naują virš 40 000 m² naudingo ploto administracinį pastatą buvo perkelti minėtosios tarnybos padaliniai iš 15 skirtingų miesto vietų.

Natūralu, kad ne taip sparčiai auganti naujo ploto pasiūla Rygoje lėmė toliau mažėjantį laisvų patalpų kiekį verslo centruose. Per 2015 metus Rygoje laisvų patalpų lygis moderniuose biurų pastatuose sumažėjo nuo 10% iki 6%.

A klasės verslo centruose laisvų patalpų lygis 2015 metų pabaigoje sudarė tik 2%. 2016 metai taip pat nebus išskirtiniai Rygai, kadangi planuojama pastatyti tik du administracinės paskirties pastatus, kurie rinkai pasiūlys 5 600 m² modernaus biurų ploto, o didesnis pasiūlos šuolis numatomas jau tik 2017-2018 metais.

Tad Talinas išlieka akivaizdžiu lyderiu pagal biuro patalpų plotą ir stipriai lenkia Vilnių ir Rygą. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2015 metų pabaigoje 1 000-iui Talino gyventojų teko 1 889 m² modernaus ploto, Rygoje – 1 149 m²  ir Vilniuje – 1 028 m².

Pakitusios biurų nuomos sąlygos verslininkų neatgraso

2015 metai buvo pakankamai gausūs Vilniaus biurų rinkoje, kadangi šalies sostinėje dienos šviesą išvydo 6 nauji projektai: verslo centrai „Sostena“, „ONE“,  „PREMIUM“, „k29“ ir „UNIQ“, taip pat rekonstruotas istorinis pastatas Basanavičiaus g.

Šie projektai rinkai pasiūlė 38 000 m² naudingo biurų ploto, tad per 2015 metus modernių biurų pasiūla Vilniuje ūgtelėjo virš 7% ir metų pabaigoje bendras naudingas modernių biurų plotas sudarė 546 600 m².

Tikėtina, kad 2016 metais pamatysime didesnius pokyčius biurų rinkoje, kadangi šiemet planuojama baigti statyti dar 5 naujus projektus, kurie pasiūlys net 77 700 m² naudingo biurų ploto – netgi dvigubai daugiau nei 2015 metais, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

Naujų verslo centrų plėtotojai neturėjo didelių problemų nuomojant patalpas, kadangi didelė dalis patalpų buvo išnuomota dar jų statybų eigoje. 2015 metais Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota 52 700 m² biuro patalpų arba 21% daugiau nei per 2014 metus.

Tuo tarpu bendras laisvų biuro patalpų lygis Vilniaus verslo centruose per metus pakito itin nežymiai – išaugo nuo 3,9% iki 4,1%, tad metų pabaigoje laisvų biuro patalpų kiekis siekė 22 600 m².

***

„Ober-Haus“ skaičiavimais, per metus toliau didėjo atskirtis tarp A ir B klasės verslo centrų užimtumo: finansiškai pajėgios vietinės ir tarptautinės kompanijos parodė didžiausią susidomėjimą būtent aukščiausios klasės biuro patalpomis, todėl 2015 metų pabaigoje A klasės biurų neužimtumas sudarė tik 0,6%, o B klasės – 6,2%.

Natūralu, kad aukšti užimtumo rodikliai lėmė augančias derybines pozicijas biuro patalpų savininkų naudai. Įmonės ieškančios didesnio ploto patalpų neturėjo itin plataus pasirinkimo, todėl per 2015 metus modernių biurų nuomos kainos Vilniuje vidutiniškai augo 6%.

2015 metų pabaigoje A klasės biurų nuoma siekė 13,5-16,5 Eur/m², B klasės – 8,0-13,0 Eur/m². S. Vagonis atkreipia dėmesį, kad nuomininkams išlaidos augo ne tik dėl kylančių patalpų nuomos kainų, tačiau ir dėl išlaidų susijusių su kitomis paslaugomis.

„Jeigu anksčiau rinkoje buvo nusistovėjusi praktika nuomojamam plotui nemokamai suteikti tam tikrą automobilių stovėjimo vietų kiekį, tai šiuo metu naujai plėtojami verslo centrai iš esmės tokios galimybės nenumato ir už vietas automobiliams imamas papildomas nuomos mokestis.

Taip pat dauguma naujai plėtojamų ar išplėtotų verslo centrų savininkų stengiasi parengti tokias nuomos sutartis, kuriose numatyta, kad nuomininkai turto savininkams kompensuoja ne tik pastato ir patalpų eksploatavimo bei priežiūros išlaidas, bet ir nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius, turto draudimą ir turto valdymo išlaidas.

Ši Vakarų valstybėse įprasta praktika vis plačiau taikoma ir Lietuvoje – ne tik verslo centruose, bet ir prekybos bei logistikos centruose“, – teigia S. Vagonis.

Po metų pertraukos nauji biurai Kauno verslininkams

Modernių biurų rinkos judesys jaučiamas ir Kaune. Nors antrame pagal dydį Lietuvos mieste naujų didesnių projektų įgyvendinimas numatytas ne anksčiau kaip 2017 metais, tačiau 2015 metais modernių biuro patalpų rinka pasipildė 3 nedideliais projektais: bendrovė „Mikrovisatos valda“ pastatė 3 600 m² bendro ploto verslo centrą Savanorių prospekte, JAV sveikatos apsaugos technologijų ir paslaugų įmonė „Intermedix“ išplėtė savo paslaugų centrą atidarydama antrąjį biurą rekonstruotame administraciniame pastate E. Ožeškienės g., taip pat buvo pastatytas nedidelis keturių aukštų prekybinis-administracinis pastatas Pramonės pr. Kaune modernių biurų pasiūlos augimas fiksuojamas tik po metų pertraukos, kadangi 2014 metais naujų projektų rinkai nebuvo pristatyta.

Per pastaruosius du metus Kaune modernių biurų pasiūla ūgtelėjo 9% (7 600 m² naudingo biurų ploto) ir bendra pasiūla 2015 metų pabaigoje sudarė 92 000 m².

„Kauno miestui būtina išnaudoti turimą potencialą, pritraukiant naujas įmones ir verslus, kadangi į Lietuvą planuojančios žengti tarptautinės įmonės analizuoja galimybes steigti savo padalinius ne tik šalies sostinėje, bet ir Kaune.

Kadangi didesnių projektų plėtra gali užtrukti, planuojama, kad situacija Kaune galėtų pasikeisti nebent 2017-2018 metais. Iki to laiko rinka turės tenkintis mažesnės apimties biuro projektais arba mišriais projektais, kuriuose planuojama taip pat pasiūlyti administracinės paskirties patalpų“, – prognozuoja S. Vagonis.

Statistikos požiūriu, sąlygos modernių biurų plėtrai Kaune yra palankios, kadangi laisvų patalpų lygis ir toliau laikosi itin žemame lygyje. Kaune modernių biurų neužimtumas 2015 metų pabaigoje sudarė 2,6%, o bendras laisvų patalpų kiekis metų pabaigoje siekė 2 350 m².

„Ober-Haus“ skaičiavimais, per metus biurų nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 6% ir 2015 metų pabaigoje A klasės biurų nuoma sudarė 9,8-13,0 Eur/m², B klasės – 6,0-9,0 Eur/m².

Uostamiesčio biurų rinkoje auga kainos, bet ne nauji projektai

2015 metais Klaipėdoje nebuvo atidaryta naujų administracinės paskirties pastatų ir tai gerai iliustruoja vyraujančias nuotaikas šiame segmente. Skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, didesnių projektų plėtra artimiausiu metu čia nenumatoma.

Bendra modernių biurų pasiūla 2015 metų pabaigoje Klaipėdoje sudarė tiek pat, kiek ir prieš metus – 63 100 m². Tačiau nepaisant aukšto laisvų patalpų lygio ir žemiausių nuomos kainų, lyginant su Vilniumi ir Kaunu, vienas kitas naujas nedidelis projektas išvysta dienos šviesą ir uostamiestyje.

2016 metų pirmąjį pusmetį turėtų būti baigtos 2 000 m² nuomojamo ploto „M19“ administracinio pastato statybos Minijos g.

Nauja pasiūla Klaipėdoje parodys, kaip rinka reaguoja į naujo projekto siūlomas patalpas, tačiau tikėtis itin sklandaus ir greito realizavimo būtų sunku. Pastaruosius šešis metus laisvų biuro patalpų kiekis Klaipėdoje svyravo tarp 15-25% ir teigiamų poslinkių iki šiol nematyti.

Per 2015 metus laisvų patalpų kiekis ūgtelėjo nuo 15,7% iki 18,8% ir dabar laisvų patalpų kiekis rinkoje sudaro 11 850 m². Nepaisant itin aukšto neužimtumo lygio, savininkai patalpas pageidauja išnuomoti brangiau nei prieš metus.

Per metus modernių biuro patalpų nuomos kainos Klaipėdoje ūgtelėjo 8%, tačiau tai iš esmės lėmė vyravęs pakankamai žemas kainų lygis bei nauji projektai, kurių kainodara yra priklausoma ir nuo augančių plėtros kaštų.

Lyginant su Vilniumi ir Kaunu, Klaipėdoje nuomos kainos išlieka mažiausios net ir nepaisant pakankamai ryškaus santykinio kainų augimo pernai metais – „Ober-Haus“ duomenimis, 2015 metų pabaigoje A klasės biurų nuoma sudarė 8,5-12,5 Eur/m², B klasės – 6,0-8,5 Eur/m².