2015 m. I pusmečio Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalga

Antrąjį šių metų ketvirtį Lietuvos ekonomika augo 1,3 proc., palyginti su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu.

Palyginti su pirmuoju šių metų ketvirčiu augimas II ketv. siekė 0,6 proc., o teigiamas BVP pokytis leido išvengti formalaus recesijos fakto fiksavimo.

Prognozuojant Lietuvos ekonomikos augimo tempą antrąjį šių metų pusmetį, svarbu tai, kad verslo lūkesčiai keičiasi į teigiamą pusę, padėtis Rusijoje verslininkams jau nebėra naujiena, o kaip rodo besikeičianti Lietuvos eksporto struktūra, nemažai jų jau sėkmingai persiorientavo į kitas rinkas.

Šalies vidaus vartojimas tebėra svarbiausias ūkio augimo veiksnys. Vartojimas didėja, nes, didėjant užimtumui, namų ūkių pajamos palaipsniui auga, o taupymas, namų ūkių lūkesčiams tebesant geriems, nedidėja.

Galima prognozuoti, kad privatusis vartojimas ir toliau nuosekliai augs, nes namų ūkių gaunamas pajamas didins kylantis darbo užmokestis ir didesnis užimtumas.

Taip pat demografinė aplinka šiuo metu itin palanki vartojimui augti. Grįžtant į 1986-1992 m., gimusiųjų kasmet buvo apie 57 tūkst. Didelė dalis dabar jau jaunimo sėkmingai „įėjo“ į darbo rinką.

Tikėtina, kad naujieji namų ūkiai daug prisidės prie bendros ekonomikos raidos ne tik per greito vartojimo prekes, bet ir bus aktyvūs, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto rinkoje.

Šiais metais ECB pradėjo papildomą ekonomikos skatinimo pinigų politikos programą – valstybių obligacijų supirkimo antrinėje rinkoje.

Nors euro zonos ūkio augimas išlieka trapus, tačiau išankstiniai makroekonominiai rodikliai jau rodo geresnes ekonomikos augimo prognozes.

ECB vykdoma pinigų politika turi tiesioginę įtaką palūkanų normų lūkesčiams, kas itin svarbu turintiems būsto paskolą. Paskolų turėtojai mokantys kintamas palūkanas ir esantys labai jautrūs paskolos įmokos dydžio pasikeitimui, jau dabar turi susimąstyti apie fiksuotas palūkanas, norėdami išvengti reikšmingo dydžio papildomų išlaidų ateityje.

2015-ųjų metų pirmasis pusmetis nekilnojamojo turto (toliau – NT) rinkoje Lietuvoje prasidėjo itin vangiai, ir nors antrąjį šių metų ketvirtį situacija ėmė gerėti, tačiau tiek pusmečio, tiek antrojo ketvirčio pirkimo-pardavimo sandorių statistika buvo prastesnė nei atitinkamu laikotarpiu 2014 metais.

Antrąjį šių metų ketvirtį, NT rinkos likvidumas Lietuvoje įvairiuose segmentuose prilygo 2013 metų atitinkamam laikotarpiui ir gerokai atsiliko nuo 2014 metų pradžios rodiklių.

Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis:
 Per pirmąjį 2015 metų pusmetį Lietuvoje sudaryta 12212 butų pirkimo-pardavimo sandorių – 22,1 proc. mažiau nei atitinkamą 2014 metų laikotarpį.
 Per pirmąjį 2015 metų pusmetį Lietuvoje sudaryti 5365 individualių namų pirkimo-pardavimo sandoriai – 12,6 proc. mažiau nei atitinkamą 2014 metų laikotarpį.
 Per pirmąjį 2015 metų pusmetį Lietuvoje sudaryta 13142 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoriai – 5,9 proc. mažiau nei atitinkamą 2014 metų laikotarpį.

Nepaisant to, kad pirmąjį šių metų pusmetį NT pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje mažėjo visuose segmentuose, NT rinka išliko pakankamai aktyvi ir likvidi, tad NT kainos nemažėjo.

Kita vertus, prielaidų didėti NT kainoms taip pat sunku įžvelgti, tad greičiausiai artimiausiu metu išsilaikys stabilių kainų laikotarpis.

Pastebima, kad antrąjį šių metų ketvirtį NT pirkimo-pardavimo sandorių nuosmukis nebebuvo toks ryškus kaip pirmąjį ketvirtį, o tam daugiausiai įtakos galėjo turėto šios pagrindinės priežastys:
 Mažesnis nei tikėtasi „Sankcijų karo“ poveikis Lietuvos ekonomikai, eksportuotojams bei transporto sektoriui;
 Aprimęs Rusijos-Ukrainos konfliktas (ar bent jo eskalavimas);
 Suvaldyta Graikijos ekonominė krizė.

2015 metų pirmąjį pusmetį didžiausią aktyvumą, daug kartų lenkiantį kitų miestų rinkas, toliau demonstravo sostinė. Per minėtą laikotarpį iš viso sudaryta daugiau nei 4.100 butų pirkimo pardavimo sandorių, o tai yra trečdalis visų Lietuvos sandorių.

NT vystytojai Vilniuje pardavė apie 1.820 naujų butų – vos 1,5 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Reikia paminėti, kad po metų pertraukos į naujos statybos butų segmentą grįžo ekonominės klasės pirkėjai, kurie, prasidėjus Rusijos-Ukrainos kariniam konfliktui, „sankcijų karui“, buvo atidėję savo planus įsigyti būstą.

Neatmestina, kad sparčiau sugrįžti į NT rinką pastaruosius pirkėjus paskatino Lietuvos banko planai griežtinti atsakingo skolinimosi taisykles, dėl kurių dalis potencialių pirkėjų nebegalėtų įsigyti pageidaujamo būsto.

Prognozuojame, kad antrąjį šių metų pusmetį naujos statybos butų pardavimai mažės, ypač ekonominės klasės segmente. Kita vertus, taip pat pastebima, jog gerėja aukštesnės klasės būsto pardavimai, įsigyjami erdvūs, 100-150 kv.m ir didesni butai dažniausiai nuosavomis lėšomis.

Dažnu atveju NT plėtotojai priversti jungti keletą butų į vieną, kad galėtų pasiūlyti reikiamo ploto būstą. Tai rodo, kad rinka keičiasi, o vystytojai bando prie to prisitaikyti.

Kituose miestuose naujos statybos rinka gerokai nuosaikesnė. Per pirmąjį šių metų pusmetį Kaune parduota apie 150 butų, Klaipėdoje – apie 80 butų, Palangoje – apie 95 butus, o Neringoje – apie 20 butų.

Palyginti su atitinkamu laikotarpiu prieš metus, Kaune naujos statybos butų sandorių mažėjo 26,1 proc., Klaipėdoje – 50 proc., Palangoje – 57,8 proc., Neringoje – 75 proc.

Komerciniame segmente 2015 metų pirmąjį pusmetį, nepaisant naujai įvestos valiutos, lėtėjančio ekonomikos augimo, „sankcijų karo“, neapibrėžtos geopolitinės situacijos bei Graikijos krizės, tendencijos išliko pozityvios.

Vilniuje pastatyti 3 verslo centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 16.600 kv.m nuomojamo ploto, Kaune atidaryti 2 verslo centrai (apie 4.500 kv.m nuomojamo ploto).

NT vystytojai dar tik įgauna didesnį pagreitį, nes per artimiausius dvejus metus Vilniuje planuojama atidaryti bent 10 naujų verslo centrų, kurie biurų plotą turėtų padidinti apie 142.600 kv.m nuomojamo ploto, o Kaune planuojama statyti 14.000 kv.m verslo centrą.

Analogiški vystymo tempai buvo stebimi tik praėjusio pakilimo metu, 2008 metais.

2015 metų pirmąjį pusmetį šalyje nebuvo atidarytas nei vienas naujas prekybos centras. Panevėžyje buvo baigti prekybos centro „Babilonas I“ plėtros darbai, po kurių objektas padidėjo 1.600 kv.m bei buvo pervadintas į RYO.

Taip pat buvo tęsiami suplanuotų prekybos centrų statybos darbai.

Lyginant su atitinkamu laikotarpiu prieš metus, pastebima, jog vidutinis vakansijų lygis didmiesčių prekybos centrų segmente yra padidėjęs.

Nors Lietuvos ekonomika auga, didėja ir vidaus vartojimas, tačiau tai negarantuoja, jog visiems prekybininkams pavyks sėkmingai išsilaikyti prekybos centruose.

Per pirmąjį pusmetį pastebima gana aktyvi nuomininkų kaita didmiesčių prekybos centruose, ypač didžiuosiuose prekybos centruose, kur kai kurie mažiau žinomi ir silpnesni prekybininkai turėjo nutraukti savo veiklą.

Visgi prekybinių plotų paklausa yra didelė, tad pasitraukusių nuomininkų vietą gana greitai užima nauji nuomininkai, o vakansijų lygis išlieka žemas.

2015 metų pirmąjį pusmetį pramonės pasitikėjimo rodiklis gerėjo ir grįžo į 2013 metų lygį. Taip pat gana pozityvios išliko ir sektoriaus atstovų prognozės dėl eksporto apimčių bei pagamintos produkcijos atsargų lygio. Panašu, kad pramonės ir sandėliavimo sektoriaus atstovai sugebėjo prisitaikyti prie pasikeitusios verslo aplinkos, tad galima prognozuoti, kad šis segmentas turėtų išlaikyti nuosaikų augimą.

Visgi, pastebima tendencija, kad norinčiųjų investuoti į pramonės plėtrą mažėja tiek dėl gana trapaus ekonomikos augimo, tiek ir dėl ne iki galo apibrėžtų geopolitinių rizikų. Kur kas dažniau pramonės ir sandėliavimo segmento atstovai ieško galimybių kaip saugiai „įdarbinti“ uždirbtą pelną.

Vienas iš tokių būdų – įsigyti pramonės ir/arba sandėliavimo objektus, kad nereikėtų patirti nuomos kaštų. Tai gana naujas reiškinys Lietuvos pramonės ir sandėliavimo segmente, kadangi bent kelerius metus nuo krizės pradžios dauguma šio segmento atstovų vengė investuoti į NT, nes tai traktavo kaip lėšų, reikalingų verslo plėtrai, įšaldymą, tačiau dabar situacija pasikeitė ir rinkos dalyviai vis dažniau investuoja į NT.

Jau kuris laikas sandėliavimo patalpų, tiek naujos, tiek senos statybos, rinkoje yra nusistovėjusios stabilios nuomos kainos, kurios artimiausiu metu neturėtų kisti.

Nors rinkoje išlieka nedidelis laisvų patalpų lygis, o paklausa viršija pasiūlą, tai nesukuria pakankamai prielaidų didinti nuomos kainas, nes potencialūs nuomininkai turi alternatyvų – gali dairytis NT įsigijimo galimybių.

Pastaruoju metu bankų ir kitų kredito įstaigų taikomas konservatyvesnis rizikų valdymas, nuosaiki skolinimo politika bei griežtos skolinimosi sąlygos neretai skatina pagalvoti apie alternatyvas tradiciniam NT verslo finansavimui.

Bendrovių leidžiamos obligacijos, „minios“ arba sutelktinis finansavimas (angl. crowdfunding), tarpusavio skolinimas – pasaulyje sparčiai populiarėjantys finansiniai instrumentai, kurie užtikrina finansavimo prieinamumą platesniam įmonių ratui, ypač smulkesniam ir vidutiniam verslui.

Savo ruožtu, didelėms bendrovėms tai suteikia galimybę diversifikuoti savo verslo finansavimo šaltinius bei lankstumo, valdant su skolinimusi susijusias rizikas.

Lietuvoje apie tai kol kas daugiau tik diskutuojama. Prielaidų esminiams pokyčiams ir proveržiui nesudaro taip pat ir nesutvarkyta teisės aktų bazė.

Tačiau atvirumą finansinėms naujovėms ir nuotaiką finansų rinkose puikiai atspindi išskirtinį augimą demonstruojantis P2P tarpusavio skolinimas („žmogus-žmogui“, angl. peer-to-peer).

Tik laiko klausimas, kada sulauksime B2B (angl. business-to-business) tarpusavio skolinimo platformų, kurios jau veikia kitose šalyse.

Verslo poreikį alternatyvioms finansavimo galimybėms mato taip pat ir viešasis sektorius – Lietuvos bankas, Finansų bei Ūkio ministerija jau parengė pasiūlymų paketą, kurį įgyvendinus NT verslui turėtų atsiverti galimybė pasinaudoti „minios“ finansavimu, o taip pat išsiplėstos galimybės bendrovėms leisti ir platinti obligacijas. Reikia tikėtis, kad šios finansavimo alternatyvos taps realybe jau artimiausiu metu.

Parsisiųsti visą apžvalgą.

Šaltinis: http://www.inreal.lt
Facebook Comments

Leave a Reply

%d bloggers like this: