NT rinka: kaip pirkti ir nuomoti?

Pirkti ir nuomoti. Daugeliui NT pirkimas ir išnuomavimas atrodo gera investicija, kai yra žemos palūkanos ir stiprus akcijų rinkos volatilumas. Mes daug rašėme apie investavimą į nuomą kitose šalyse. Straipsnyje aprašysi daugiau apie nuomos rinką.

Ar verta tokia investicija?

Žemos kainos, augančios nuomos ir geros skolinimosi sąlygos atrodo viliojančiai. Ši rinka dabar auganti. Garantijų nuomos rinkoje, panašiai kaip akcijose, nėra. Tačiau jei labiau pasitikite mūro sienomis, o ne vertybiniais popieriais, rinkitės šią investiciją.

1. Ištirkite rinką.

Jei naujokas, tai ką Jūs žinote apie rinką? Ar žinote kokia rizika, kokia galimi pelnai? Ar tikrai Jūs norite į nuomos rinką investuoti? Gal Jūsų pinigai kur kitur gali geriau uždirbti? Ištirkite alternatyvas. Šiame versle Jūs savo kapitalą susiejate su nekilnojamuoju turtu. O jo vertė gali dar nukristi. Pakalbėkite su žmonėmis, kurie investavo į nuomos rinką, sužinokite jų patirtį.

2. Išrinkite labiausiai perspektyvias sritis.

Perspektyvios vietos yra tos, kur žmonės ir verslas labiausiai norės nuomotis. Jei tai priemiestis, tai koks transporto susisiekimas? Kur statomos naujos mokyklos? Kur nori gyventi studentai? Koks turistų srautas? Klausimai priklauso nuo pasirinktos vietos.

3. Skaičiuokite.

Prieš pradėdami ieškoti investicijos objekto, paskaičiuokite, už kiek norite pirkti ir už kiek norite nuomoti. Tradiciškai siekiama, kad nuoma 125% padengtų banko paskolos mokesčius. Įvertinkite, kokią dalį turto reiks bankui sumokėti, norint gauti paskolą, jei pirksite su paskola, kokios bus mėnesinės įmokos. Įvertinkite kintamų palūkanų poveikį ateity.

Įvertinkite tai, kad turtas gali būti neišnuomotas kelis mėnesius, kuo padengsite banko paskolos mokesčius.

4. Apsidairykite.

Jei esate naujokas rinkoje nebėkite į banką paskolos, vos tik radote tinkamą objektą. Būtinai pasitarkite su paskolų brokeriais. Tokia paslauga Lietuvoje dar nauja, bet jau egzistuoja.

Prisiminkite, kad pasitarti nekainuoja nieko, o nauda didžiulė.

5. Kas Jūsų pagrindinis nuomininkas?

Pasijuskite nuomininko kailyje. Ar Jūs norite nuomoti tai, ką siūlote? Kas yra pagrindiniai nuomininkai, ko jie nori? Nežinote? Nepradėkite dar ši verslo.

Pasidomėkite ar galite gauti draudimą nuo Jūsų kliento nemokumo.

6. Sumažinkite ambicijas.

Jei Jūs nusprendėte imtis šio verslo, perskaitę apie milijonieriais tapusius savininkus, neskubėkite. Tokių pelningumų, kokie Jums buvo pateikti knygose, jau seniai nebėra. Ambicijas galite įvertinti skaičiais.

Skaičiuojame, kad pirkote NT už 100 000. Nuomojote po 500 per mėnesį.

Bankui už paskolą mokėti 312,5 per mėnesį, 3 750 per metus.

Nuoma per metus yra 6 000.

Skirtumas 6 000-3 750 bus 2 250.

Turto įmoka bankui ir pirkimo sąnaudos sudaro 27 000.

Bendrasis pelningumas 2 250/27 000 bus 8,33%.

Nuo to dar atskaičiuokite mokesčius, komunalines išlaidas, kai neturėsite nuomininkų ir kitas sąnaudas.

Toks pradinis pelningumas, kol mokate skolą bankui. Ir jei nuoma padengia palūkanas bankui, tai bus gera investicija. Nuomos pinigus galite kaupti kito objekto pirkimui. Sukursite pajamų srautą.

7. Ieškokite plačiai

Patogu turėti investicinį objektą šalia gyvenamos vietos. Bet tai gal ne geriausia investicija. Nepatingėkite, paieškokite objektų ir nutolusiuose regionuose, kitose šalyse.

8. Derėkitės

Jūs esat paskutinis pirkti ir perparduoti NT grandinėje. Jūsų rizika minimali, jei NT pardavimų rinka smuks. Jūs galite drąsiai ir tvirtai derėtis dėl kainos.

9. Spąstai?

Išstudijuokite neigiamus šios rinkos aspektus. Kas bus, jei kris NT kainos, laikyti ar parduoti? Kas bus, jei nebus nuomininkų? Kas bus, jei negalėsite mokėti bankui? Tuščių patalpų pilna net ir aktyvioje rinkoje, ar Jūsų patalpos bus užpildytos? Ir kiti panašūs klausimai.

10. Kas toliau?

Nusipirkote NT, kas toliau? Patys nuomosite ar perleisite agentui ar administratoriui? Daugiausiai užsidirbsite, jei nuomosite patys. Tada Jūsų darbo diena gali pasidaryti 24/7. Administratorius paims dalį Jūsų pelno, bet tai darbas, kurio Jūs nedirbate. Todėl ir pelnas bus mažesnis.

Prisiminkime:

Kiek kainuoja turtas?

Kokie nuompinigiai?

Kas nuomininkas?

Nuomininkų mokumo rizikos įvertinimas?

Kokios banko sąlygos?

Kokie Jūsų tikslai?