Po naujų būstų rinkos sulėtėjimo laukia dar „atšokusi spyruoklė“

Naujų būstų rinkos sulėtėjimas. Inreal duomenimis, gegužės mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 209 būstų pardavimo (230 naujų susitarimų, 21 nutrauktas susitarimas). Tai – beveik trečdaliu mažiau nei prieš mėnesį (atitinkamai, 292, 314, 22) ir 3 kartus mažiau nei prieš metus (647, 673, 26). Į stebėjimus įtraukėme 7 projektus ar jų etapus, kurie rinkai pasiūlė 294 objektus, iš kurių 20 buvo nupirkti per pirmą mėnesį ar dar iki viešų pardavimo pradžios.

Nauja pasiūla yra beveik tris kartus didesnė nei prieš mėnesį (107), tačiau vis dar atsilieka nuo praėjusių metų tempo (460). Būsto pirminės rinkos pasiūla siekia 3219 objektus – 3 proc. daugiau nei prieš mėnesį (3140), tačiau 5 proc. mažiau nei prieš metus (3396). Primename, kad į pasiūlos kiekį įtraukiame ir laisvus, ir rezervuotus (bet dar neparduotus) būstus, todėl realios pasirinkimo galimybės yra kiek mažesnės.

Rinkos aktyvumo sumažėjimas nestebina. Ne vienerius metus vyravusi palanki aplinka suformavo ganėtinai patrauklią terpę nekilnojamojo turto plėtojimui. Augo gyventojų skaičius bei jų perkamoji galia, kredito įstaigos siūlė patrauklias palūkanų normas. Teigti, kad pastarieji pora metų palaužė sostinės nekilnojamojo turto rinką būtų hiperbolizavimas, tačiau šiandien susiduriama su itin daug iššūkių, kurių suminė našta vis labiau spaudžia visus rinkos dalyvius, tiek pirkėjus, tiek pardavėjus.

Vilniaus NT pulsas. 2022 gegužė

„Kalbant apie rinkos tendencijas, reikia aiškiai suvokti, kad būtent nekilnojamojo turto vystytojai yra tie, kuriems rinkos tvarumas – vienas svarbiausių tikslų. Gyventojų skaičiui augant, kyla fundamentalus naujo būsto poreikis. Jis sunkiai patenkinamas mažėjant rinkos aktyvumui,  todėl turės būti kompensuotas vėliau. Šis kompensavimas gali sukelti dar vienos „atšokusios spyruoklės“ efektą ir dar vieną rinkos disbalansą. Svyravimai, priklausomai nuo jų krypties, sukelia tiek optimistines, tiek pesimistines prognozes, mažina pirkėjų pasitikėjimą, sudaro prielaidas spekuliacijoms. Tokia aplinka nekilnojamojo turto plėtrai nėra naudinga,“ – teigia Inreal investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Dėl mokestinių ir rinkos sąlygų pasikeitimo išaugusios plėtros išlaidos svarbios ne tik ateities susitarimams, tačiau ir jau įvykusiems. Dėl pasiūlos trūkumo būsto pirkimas „iš brėžinių“ buvo neišvengiamas, o statybos kainos augo nepriklausomai nuo to, kada buvo sudaryta preliminari būsto pirkimo – pardavimo sutartis. Tai lemia ir toliau augančias būsto kainas. Ekonominės klasės būstas pabrango nuo 2368 iki 2401 Eur/kv.m, o vidutinė klasė nuo 3056 iki 3280 Eur/kv.m. Prestižinės kainos segmentas brango lėčiau, nuo 4168 iki 4218 Eur/kv.m. Iš esmės nepakitusios išlieka loftų bei kotedžų kainos, atitinkamai – 1645 ir 1647 Eur/kv.m.

////

Ir toliau lėtėjant rinkai, auga likvidumo indekso reikšmė. Per mėnesį ji padidėjo 12 proc. (nuo 0,62 iki 0,69), o per metus išaugo 50 proc. (nuo 0,46). Panašiai kito ir rinkos balanso rodiklio reikšmė – nuo 0,8 iki 0,87, kas yra dviem trečdaliais daugiau nei prieš metus (0,52). Žvelgiant į skaičius atrodytų, kad rinka artėja link subalansuotos būsenos, tačiau svarbu suprasti, kokiomis sąlygomis tai vyksta. Įprastai sostinėje yra realizuojama apie 400–500 būstų per mėnesį, t. y. apie 8 butus 10 tūkst. gyventojų per mėnesį.

Rinkos aktyvumui šoktelėjus iki 15 butų 10 tūkst. gyventojų, pasiūlos kiekis ėmė sparčiai tirpti ir susiformavo pardavėjo rinka. Dabar stebime atvirkštinį procesą, tačiau, tikėtina, kad juo pasinaudoti pavyks tik mažai daliai pirkėjų. Taip nutiks visų pirma, dėl to, kad dalis vystytojų praėjusiais metais viršijo užsibrėžtus rezultatus ir gali sau leisti kiek lėtesnius pardavimus, Be to, išaugusios plėtros išlaidos riboja pačių plėtotojų galimybes suteikti nuolaidas. Gyventojų skaičius nesustoja augti, ir tai reiškia, kad formuojasi pagrindas naujai „spyruoklei“.

 Per 2022 gegužęLyginant su:2021 gegužeLyginant su:2022 balandžiu
Parduota (suminis)209-68%647-28%292
Parduota (be grąžinimų)230-66%673-27%314
Grąžinta21-19%26-5%22
Nauja pasiūla294-36%460175%107
Naujų butų pasiūla3219-5%33963%3140
Kainos (EUR)     
Ekonominis segmentas         2 40125%    1 9261%2 368
Vidutinis segmentas         3 28026%    2 6127%3 056
Prestižinis segmentas         4 2189%    3 8741%4 168
Loftų segmentas         1 645             –   0%1 637
Kotedžų segmentas         1 647             –   2%1 617
Likvidumo indeksas           0,69 50%       0,46 12%0,62
Rinkos balanso rodiklis           0,87 68%       0,52 8%0,80
Po naujų būstų rinkos sulėtėjimo laukia dar „atšokusi spyruoklė“
Šaltinis – INREAL grupė

Kauno NT pulsas. 2022 gegužė

Situacija Kaune yra geresnė nei sostinėje. Per mėnesį realizuoti 103 būstai (121 naujas susitarimas, 18 nutraukimų). Tai – du su puse karto daugiau nei prieš mėnesį (atitinkamai, 43, 72, 29) ir dvigubai daugiau nei prieš metus (52, 54, 2). Į stebėjimus įtraukėme 102 naujus objektus 3 projektuose ar jų etapuose, kas atitinka praėjusį mėnesį (104) ir yra beveik pusantro karto daugiau nei prieš metus (70). Iš pasiūlos pašalinus kelis objektus bendras būsto skaičius sumažėjo 1 proc., nuo 1343 iki 1335 ir vis dar išlieka dvigubai didesnis nei prieš metus (661).

Kaune fiksuojamas ženklus ekonominės klasės būsto kainų šuolis. Pirkėjams įsigijus ankstesniais laikotarpiais rezervuotus būstus, likusiųjų objektų struktūra lėmė 17 proc. kainų augimą –nuo 1484 iki 1739 Eur/kv.m. Šis šuolis puikiai iliustruoja plėtros išlaidų augimą pastaruosius metus. Vidutinės klasės segmentas, kurio pasiūla išaugo būtent pastaraisiais metais, brango vos vienu procentu, – nuo 2478 iki 2494 Eur/kv.m, o prieš mėnesį rinkai pasiūlyti prestižiniai būstai, pirkėjams įsigijus geresnius pasiūlymus, neženkliai atpigo – nuo 3420 iki 3414. Loftų segmente kainos stabilios ir siekia 2060 Eur/kv.m, kotedžų segmentas brango 7 proc. – nuo 1524 iki 1628 Eur/kv.m.

////

Kiek šoktelėjus Kauno naujų būstų rinkos aktyvumui, teigiami pokyčiai fiksuojami ir išvestiniuose rodikliuose. Būsto likvidumo indekso reikšmė sumažėjo nuo 1,33 iki 1,26 (pasiūlos kiekis gali būti realizuotas per 15 mėnesių), o rinkos balanso rodiklis sumažėjo nuo 1,38 iki 1,34. Šios reikšmės indikuoja apie pirkėjų rinką, tačiau tai tampriai susiję su neįprastai didele aukštesnės kokybės projektų pasiūla laikinojoje sostinėje, kuri aktyvina miesto pirminę būsto rinką , kurioje pastaruosius pusę metų sudaroma apie 2,5 sandorio per mėnesį 10 tūkst. gyventojų.

„Nors Kauno miesto baziniai palyginamieji rodikliai yra ženkliai mažesni nei Vilniaus, tačiau jie gerai iliustruoja kaip teigiamas gyventojų pokytis bei pakankama pasiūla gali formuoti didėjančio rinkos aktyvumo tendenciją, nors visi kiti aplinkos veiksniai veikia priešingai“, – teigia T. S. Kvainickas.

 Per 2022 gegužęLyginant su:2021 gegužeLyginant su:2022 balandžiu
Parduota (suminis)10398%52140%43
Parduota (be grąžinimų)121124%5468%72
Grąžinta18800%2-38%29
Nauja pasiūla10246%70-2%104
Naujų butų pasiūla1335102%661-1%1343
Kainos (EUR)     
Ekonominis segmentas         1 73936%    1 28017%1 484
Vidutinis segmentas         2 49437%    1 8251%2 478
Prestižinis segmentas         3 41455%    2 2000%3 420
Loftų segmentas         2 060             –   0%2 060
Kotedžų segmentas         1 628             –   7%1 524
Likvidumo indeksas           1,26 80%       0,70 -5%1,33
Rinkos balanso rodiklis           1,34 90%       0,71 -2%1,38
Po naujų būstų rinkos sulėtėjimo laukia dar „atšokusi spyruoklė“
Šaltinis – INREAL grupė

Klaipėdos NT pulsas. 2022 gegužė

Klaipėdoje naujų būstų rinkos aktyvumas pasiekė rekordines žemumas. Per mėnesį realizuoti vos 2 būstai (10 naujų susitarimų, 8 nutraukimai). Tai – 8 kartus mažiau nei prieš mėnesį (16, 18, 2) ir 10 kartų mažiau nei prieš metus (25, 25, 0). Žinoma, realus santykis yra kiek geresnis, mat suminiams rodikliams įtakos turėjo neįprastai didelis nutrauktų susitarimų skaičius. Jeigu Kaune nutrauktus susitarimus prieš mėnesį suformavo kotedžų segmentas, o šį mėnesį – vidutinė klasė, tai uostamiestyje jau ne vienerius metus rinką smukdo vienas iš loftų projektų.

Nefiksuojant naujos pasiūlos ir esant mažam rinkos aktyvumui, pasiūlos kiekis Klaipėdos naujų būstų rinkoje iš esmės nesikeitė ir šiuo metu siekia 324 pasiūlymus, kas yra dviem trečdaliais daugiau nei prieš metus (201).

////

Pirkėjams nerodant didelio susidomėjimo siūlomais būstais, kiek atpigo ekonominės klasės būstas – nuo 1714 iki 1689 Eur/kv.m. Vidutinė klasės kaina sumažėjo nuo 1796 iki 1786 Eur/kv.m, tuo tarpu loftai brango nuo 1767 iki 1807 Eur/kv.m. Kotedžų kainos nesikeitė ir siekia 1674 Eur/kv.m. Neženklus kainų pokytis loftų segmente neindikuoja, kad sutartys būtų nutraukiamos pardavėjo iniciatyva, todėl yra labiau tikėtina, kad persigalvojo pirkėjai ar juos finansuojančios kredito įstaigos.

Esant vangiai rinkai, likvidumo indeksas uostamiesčio pirminėje būsto rinkoje padidėjo nuo 1,04 iki 1,12, o balanso rodiklis – nuo 1,37 iki 1,62. Žvelgiant į šiuos skaičius, matoma pirkėjo rinka, tačiau menka ir ganėtinai monotoniška Klaipėdos pasiūla gali būti indikacija, kad pirkėjams tiesiog netinka siūlomas produktas.

 Per 2022 gegužęLyginant su:2021 gegužeLyginant su:2022 balandžiu
Parduota (suminis)2-92%25-88%16
Parduota (be grąžinimų)10-60%25-44%18
Grąžinta8 0300%2
Nauja pasiūla0 0 0
Naujų butų pasiūla32461%201-1%326
Kainos (EUR)     
Ekonominis segmentas         1 68937%    1 235-1%1 714
Vidutinis segmentas         1 78611%    1 611-1%1 796
Prestižinis segmentas                –  -100%    2 024 –  
Loftų segmentas         1 807             –   2%1 767
Kotedžų segmentas         1 674             –   0%1 674
Likvidumo indeksas           1,12 145%       0,46 7%1,04
Rinkos balanso rodiklis           1,62 346%       0,36 18%1,37
Po naujų būstų rinkos sulėtėjimo laukia dar „atšokusi spyruoklė“
Šaltinis – INREAL grupė
Šaltinis: INREAL grupė

Parašykite komentarą

Brukalų kiekiui sumažinti šis tinklalapis naudoja Akismet. Sužinokite, kaip apdorojami Jūsų komentarų duomenys.

%d bloggers like this: