Pradinis įnašas antrajai būsto paskolai. Koks jis yra ir koks galėtų būti?

Įnašas antrajai būsto paskolai? Per COVID-19 pandemiją padidėjo antrųjų būsto paskolų suteikimo mastas – jis 2021 m. pradžioje siekė apie 12 proc. visų suteikiamų naujų paskolų būstui (PB). Daugiau nei pusės antrųjų paskolų pradinis įnašas yra santykinai mažas – sudaro 15–20 proc. įsigyjamo turto vertės.

Remiantis istoriniais duomenimis, matyti, kad antrosios būsto paskolos paprastai yra rizikingesnės negu pirmosios. Net ir atsižvelgus į įvairias skolininko ir paskolos savybes. Mikrolygmens kredito rizika grįsti modeliai rodo, kad, atsižvelgiant į nepalankaus ekonominio scenarijaus raidą, NŪ, kurie turi kitų neseniai paimtų ir mažai amortizuotų BP, imant antrąją būsto paskolą reikėtų šiek tiek didesnio pradinio įnašo, kuris siektų bent 16–24 proc. užstatomo turto vertės.

Reikalavimas užtikrintų tai, kad bendra namų ūkio kredito rizika turint paskolas būtų ne didesnė negu to paties namų ūkio kredito rizika, turint vieną būsto paskolą. Tačiau esant papildomai makrolygmens rizikai finansiniam stabilumui gali būti tikslingas ir griežtesnis pradinio įnašo dydžio reikalavimas antrosioms paskoloms.

***

2021 m. rugpjūčio mėn. būsto kainų metiniam augimo tempui padidėjus iki 16 proc. ir BP portfeliui per metus didėjant 11 proc., vis didesnę kreditavimo dalį sudaro antrosios BP (paskolos būstui įsigyti, kai namų ūkis turi dar bent vieną galiojančią būsto paskolą). NŪ gali imti antrąsias paskolas norėdami įsigyti antrą būstą gyvenimui arba poilsiui, sau arba šeimos nariams, taip pat investiciniais tikslais, siekdami grąžos iš nuomos pajamų ar padidėjusios turto vertės.

Antrosios būsto paskolos 2021 m. sausio–rugpjūčio mėn. sudarė 166 mln. Eur, arba apie 12 proc. suteiktų naujų būsto paskolų srauto, o 2019 m. pabaigoje ir 2020 m. – apie 10–11 proc. Per pandemiją antrųjų būsto paskolų dalis padidėjo visoje šalyje, o didžiausias šuolis – nuo 9 iki 16%– yra Klaipėdos apskrityje (žr. 1 pav.). Ši tendencija gali būti siejama su investicinio būsto arba būsto, skirto poilsiui, pavyzdžiui, kurortuose, įsigijimu.

Antrųjų būsto paskolų rizikos rodiklių tendencijos

Būsto kredito riziką iš esmės nusako du pagrindiniai parametrai: paskolos nemokumo tikimybė ir tikėtinas nuostolis nemokumo atveju. Namų ūkių lygmeniu šie parametrai nėra stebimi. Tačiau praktikoje juos gerai parodo atitinkami rodikliai:

• a) NŪ visų turimų paskolų mėnesinių įmokų bei palūkanų mokėjimų ir gaunamų pajamų santykis (angl. debt service to income, DSTI);
• b) būsto paskolos dydžio ir užstato vertės santykis (angl. loan to value, LTV).

LTV dydis yra priešingas skolininko pradinio įnašo ir užstato vertės santykiu. T. y. kuo daugiau klientas turi nuosavų lėšų pirkdamas būstą, tuo mažesnė paskolos suma reikalinga, tuo LTV rodiklis yra mažesnis. Būsto paskolų DSTI ir LTV rodikliai yra ribojami Lietuvos banko parengtų Atsakingojo skolinimo nuostatų (ASN).

ASN nustatyta, kad namų ūkio DSTI rodiklis, kuris apima tiek pirmąsias, tiek antrąsias BP ir kitus kreditus, negali viršyti 40 proc. O suteikiamos naujos būsto paskolos LTV santykis negali būti didesnis negu 85 proc. – priešingu atveju būsto paskola klientui nebūtų suteikiama. Kitais žodžiais, LTV ribojimas reiškia, kad pradinis įnašas turi sudaryti bent 15 proc. (= 100 – 85 %) perkamo turto vertės.

***

Dabartinės redakcijos ASN taip pat nustatyta, kad antrųjų būsto paskolų LTV santykis turi būti griežtai mažesnis negu 85 proc. T. y. pradinis įnašas turi būti didesnis negu 15 proc., tačiau ASN nėra nurodyta, kiek didesnis, – palikta galimybė kredito įstaigai ir klientui susitarti. DSTI ir LTV santykinių rodiklių pasiskirstymas pirmosioms bei antrosioms paskoloms, remiantis 2019–2021 m. suteiktų naujų paskolų duomenimis, parodytas 2 pav.

Antrąsias BP imančių namų ūkių DSTI rodiklis dažniausiai yra gerokai didesnis negu tų NŪ, kurie ima pirmąją (vienintelę) būsto paskolą. Be to, namų ūkiams, kurie ima antrąją BP, yra šiek tiek dažniau pritaikoma DSTI ribojimo išimtis. Ši numato, kad DSTI rodiklis kai kuriais atvejais gali viršyti 40 proc.* 

Aukštą DSTI rodiklį turintys namų ūkiai reikšmingesnę pajamų dalį skiria paskolos ir palūkanų įmokoms padengti. Antrosios būsto paskolos yra labiau pažeidžiamos: pavyzdžiui, namų ūkio asmenų darbo ar pajamų netekties, palūkanų padidėjimo atvejais, ir pan. Dėl to paskolos nemokumo tikimybė ir kredito davėjo prisiimama rizika tampa didesnės.

Taip pat iš 2 pav. matyti, kad antrųjų BP LTV rodiklis dažniausiai būna mažesnis negu pirmųjų, todėl pradinė įmoka – didesnė. Vis dėlto net pusės antrųjų būsto paskolų LTV rodiklis yra gana didelis, t. y. 80–85 proc. Tai reiškia, kad labai dažnai antrąsias būsto paskolas imantys NŪ patys sumoka apie 15–20% būsto vertės. Kitą sumą pasiskolina iš kredito įstaigos.

***

Tokiu atveju, bent 15 proc. nukritus būsto kainoms, didėja tikimybė, kad kredito įstaiga patirs nuostolį dėl galimo paskolų nemokumo. Istorinės nemokumo atvejų dažnumo tendencijos (žr. 3 a pav.) rodo, kad namų ūkiai, kurie turi daugiau negu vieną būsto paskolą, yra linkę dažniau vėluoti mokėdami paskolos įmokas. Šis dėsningumas gali būti susijęs su faktu, kad tokių namų ūkių paprastai didesnis yra ir DSTI rodiklis.

***

Paskolų nemokumo tikimybės regresinės analizės, kurioje atsižvelgiama į DSTI ir LTV rodiklius bei kitas paskolos ar namų ūkio savybes, rezultatai rodo, kad būsto paskolos yra statistiniu ir ekonominiu požiūriu reikšmingai rizikingesnės, kai namų ūkis turi kitų mažai amortizuotų būsto paskolų (žr. 3 b pav.). Pavyzdžiui, jeigu namų ūkio anksčiau paimta būsto paskola yra beveik visiškai amortizuota, antroji būsto paskola iš esmės nėra rizikingesnė.

Jeigu pirmoji BP yra amortizuota tik apie 25% pradinės sumos, tada antrosios BP nemokumo tikimybė yra apie 0,13 punkto didesnė. Šie regresinės analizės rezultatai rodo, kad antrosios būsto paskolos rizikingumas labai priklauso ir nuo pirmosios būsto paskolos savybių. Nematyti, kad patys kredito davėjai reikalautų didesnio pradinio įnašo antrajai būsto paskolai, kai yra didelis pirmosios paskolos LTV (žr. 4 pav.).

Pavyzdžiui, 4 pav. esanti violetinių taškų koncentracija – tai suteiktos naujos antrosios būsto paskolos, kurių LTV rodiklis yra 80 proc.. Neatsižvelgiant į tai, kokia buvo pirmosios paskolos amortizacija ar jos LTV. Atlikus papildomą regresinę analizę ir atsižvelgus į namų ūkio rizikingumą, nemokumo tikimybę, nebuvo nustatyta jokio statistiškai reikšmingo sąryšio tarp kredito davėjų faktiškai reikalaujamo pradinio įnašo antrajai būsto paskolai ir pirmosios paskolos LTV ar amortizacijos masto.

Antrųjų būsto paskolų LTV ribojimo kalibravimo metodika

Atsižvelgus į pirmiau minėtą faktą, kad apie pusė antrųjų būsto paskolų suteikiama su 80–85 proc. LTV rodikliu, nepaisant prieš tai namų ūkio turėtos pirmosios paskolos amortizacijos lygio, atliktas antrosios paskolos LTV limito kalibravimas. Šiuo pratimu buvo siekiama atsakyti į klausimą, koks galėtų būti antrosios būsto paskolos LTV ribojimas, kad antroji paskola nekeltų pernelyg didelės rizikos namų ūkio lygmeniu, palyginti su hipotetiniu atveju, kada tas pats namų ūkis ima pirmąją būsto paskolą neturėdamas anksčiau suteiktos ir dar negrąžintos paskolos.

Išskiriamos dvi situacijos:

• 1) hipotetinė – namų ūkis ima vienintelę paskolą, siekdamas įsigyti būstą su didžiausiu pagal ASN reikalavimus leistinu LTV (85 %), kol DSTI rodiklis neviršija 40 proc. reikalavimo;
• 2) realioji – namų ūkis ima antrąją būsto paskolą su LTV rodikliu, lygiu X proc., kai jis turi pirmąją paskolą.

Abiem nagrinėjamais atvejais paskolos kredito rizika yra nusakoma tikėtinais santykiniais nuostoliais, kylančiais dėl namų ūkio įsipareigojimų nevykdymo, ir lygiais paskolos (arba namų ūkio) vienų metų nemokumo tikimybės ir paskolos nuostolio nemokumo atveju sandaugai, padalytai iš paskolos likutinės vertės:

Tikėtini santykiniai nuostoliai=(Nemokumo tikimybė × Nuostolis nemokumo atveju)/(Paskolos likutinė vertė).

Bendra namų ūkio kredito rizika apibrėžiama kaip jo turimų būsto paskolų tikėtinų santykinių nuostolių svertinis vidurkis. Vienų metų nemokumo tikimybė yra vertinama dviem skirtingais modeliais:

1. Būsto paskolų nemokumo tikimybės modelis – logistinė regresija, kuri sieja 2012–2020 m. vykusius įsipareigojimų vykdymo ar nevykdymo atvejus su įvairiomis namų ūkio ir paskolos savybėmis, pavyzdžiui, namų ūkio kreditingumo istorija, namų ūkyje esančių suaugusių asmenų skaičiumi, DSTI ir LTV rodikliais, paskolos palūkanų norma ir t. t., taip pat makroekonominiais rodikliais.
2. Namų ūkių bankroto simuliatorius, siejantis namų ūkio darbo netekimo tikimybę, kuri priklauso nuo makroekonominės situacijos, su namų ūkiui priklausančio likvidžiojo turto verte, ji apskaičiuojama remiantis 2017 m. namų ūkių finansų ir vartojimo apklausos duomenimis. Nepalankaus scenarijaus atveju namų ūkis gali netekti darbo ir pajamų, todėl būsto paskolos įmokoms naudoja santaupas ir kitą likvidųjį turtą, kuriam pasibaigus, – namų ūkis bankrutuoja. Kiekvieno namų ūkio atveju tokia simuliacija atliekama po 1 000 kartų, o nemokumo tikimybė apskaičiuojama kaip procentinis atvejų skaičius, kai fiksuojamas namų ūkio bankrotas.

Taip pat skaitykite:

***

Kredito įstaigos patiriamas nuostolis paskolos ar namų ūkio nemokumo atveju yra nustatomas atsižvelgiant į kiekvienos namų ūkio turimos būsto paskolos likutinį dydį ir LTV rodiklį, įvertinus galimą užstato vertės sumažėjimą ir atsižvelgiant į būsto kainų kritimo prielaidas (žr. 1 lentelę). Tariama, kad kredito davėjas patiria papildomų turto išieškojimo ir likvidavimo sąnaudų, lygių 5 proc. užstatyto būsto vertės.

NŪ kredito rizika vertinama pagal du nepalankius makroekonominius scenarijus (A ir B). Jais siekiama pamatyti, kaip BP kredito rizika materializuotųsi krizės atveju, kai, ekonomikai susitraukus, nedarbo lygis pakyla, o būsto kainos krinta. (žr. 1 lentelę). B scenarijus yra griežtesnis, jam būdingas didesnis ekonomikos ir būsto kainų nuosmukis nei pagal A scenarijų.

Kiekvieno NŪ, kuris faktiškai ėmė antrąją BP, atveju yra ieškoma individualizuota leistina LTV riba (X %), kuriai esant santykiniai tikėtini nuostoliai būtų tokie pat kaip ir hipotetinės situacijos atveju, kai NŪ neturi kitų BP ir ima vienintelę paskolą. Bendras antrųjų BP LTV limitas yra kalibruojamas įvertinant kiekvieno NŪ, imančio antrąją būsto paskolą, individualizuotą LTV limitą, vėliau suskaičiuojant jų visumos medianą. 

Kalibravimo rezultatai

Taškai, pateikti 5 pav., – kiekvieno namų ūkio antrosios paskolos kalibruoto LTV limito (horizontalioji ašis) ir pirmosios paskolos LTV (vertikalioji ašis) kombinacija, remiantis paskolų nemokumo tikimybės modeliu.

Individualizuota antrosios paskolos kalibracija atskleidžia keletą tendencijų. Pirma, kai būsto kainos krinta sąlyginai nedaug (15 %), antrųjų paskolų LTV limitai yra pasiskirstę tarp 80 ir 85 proc., tai atitinka 2019–2021 m. faktinę situaciją (žr. 2 ir 4 pav.). Antra, didesnės ekonominės krizės atveju, kai būsto kainos krinta daugiau (25 %), nemažai daliai namų ūkių prasminga riboti LTV rodiklį daugiau negu 80 proc. – violetiniai taškai yra pasislinkę į kairę.

Trečia, egzistuoja neigiamas sąryšis tarp to paties namų ūkio pirmosios būsto paskolos einamojo LTV ir antrosios paskolos (kalibravimo metu gauto) LTV limito. Tai reiškia, kad tuo atveju, kai namų ūkis turi itin amortizuotą seniai suteiktą paskolą, antroji būsto paskola jam gali būti suteikiama su gana aukštu LTV santykiu. Ir atvirkščiai, jeigu namų ūkis ką tik paėmė paskolą su aukštu LTV rodikliu, antrosios paskolos LTV turėtų būti mažesnis, t. y. pradinis įnašas didesnis.

Galiausiai, iš 5 pav. matyti, kad tiems namų ūkiams, kurių pirmosios paskolos einamasis LTV yra didesnis negu 70 proc., reikalingas pastebimai griežtesnis antrosios būsto paskolos LTV ribojimas. Pagal abu nagrinėtus A ir B ekonominius scenarijus įvertintų individualizuotų namų ūkių kalibruotų LTV limitų medianos pateikiamos 2 lentelėje.

***

Kaip matyti, griežtesnis kaip 85 proc. antrųjų būsto paskolų LTV limitas yra prasmingas tik tiems namų ūkiams, kurie antrosios paskolos gavimo metu turi mažai amortizuotų paskolų (t. y., kurių LTV rodiklis yra pakankamai didelis). Paskolos lygmens nemokumo modelis (pirmasis modelis) rodo, kad griežtas 76 proc. LTV limitas reikalingas tik itin nepalankaus B scenarijaus atveju namų ūkiams, kurių pirmosios paskolos LTV yra didesnis kaip 70 proc.

O antrasis modelis, pagal kurį vertinama bendra namų ūkio bankroto tikimybė, atsižvelgiant į to paties namų ūkio turimų paskolų tarpusavio sąsajas (angl. correlated default), rodo, kad reikalingas gana griežtas LTV net ir švelnesnės ekonominės krizės pagal A scenarijų metu.

Namų ūkio lygmens kredito rizika pagrįstas kalibravimas rodo, kad antrųjų būsto paskolų LTV rodiklis turėtų siekti ne daugiau nei 76–84 proc. Nors kalibravimo metu yra atsižvelgiama į makroekonominio scenarijaus metu vykstančios krizės gilumą, tačiau antrųjų būsto paskolų grįžtamasis poveikis būsto kainoms nėra įvertinamas.

Realiu atveju, pernelyg laisvi antrųjų būsto paskolų skolinimo standartai gali didinti ne tik pavienių paskolų riziką, tačiau prisidėti prie spekuliatyvaus investavimo į būstą masto, taip didinti būsto kainas ir būsto rinkos disbalansus. Tokiu būdu, santykinai rizikingos antrosios būsto paskolos gali netiesiogiai prisidėti ir prie pirmųjų būsto paskolų kredito rizikos, esant nepalankiai būsto rinkos raidai. Įvertinus šiuos netiesioginius efektus, kredito davėjams ar reguliuotojui gali būti tikslinga taikyti ir mažesnį antrųjų būsto paskolų LTV limitą, arba didesnį pradinio įnašo reikalavimą nei 2 lentelėje pateikti skaičiai.

Išvados

Paskolų mikroduomenimis grįstas kredito rizikos vertinimas atskleidžia, kad namų ūkiams, imantiems antrąsias būsto paskolas, pradiniam įnašui vertėtų turėti daugiau negu 15 proc. perkamo turto vertės, kai namų ūkio kitų turimų būsto paskolų LTV rodiklis yra santykinai didelis (maža amortizacija).

Pradinio įnašo poreikis taip pat priklauso nuo prielaidos apie nekilnojamojo turto kainų kritimo dydį pagal nepalankų ekonominį scenarijų. Paprastai kuo didesnio būsto kainų kritimo ateityje tikimasi, tuo griežtesnis turėtų būti pradinio įnašo reikalavimas. Vis dėlto tai priklauso nuo kredito davėjo ir reguliuotojo rizikos tolerancijos. Kalibravimo rezultatai rodo, kad antrosioms būsto paskoloms, kai namų ūkio pirmosios paskolos LTV yra didesnis negu 70 proc., reikalingas 76–84 proc. LTV rodiklio ribojimas, arba 16–24 proc. pradinio įnašo reikalavimas.

***

Toks ribojimas užtikrintų, kad antrųjų būsto paskolų kredito rizika atitiktų situaciją, kada namų ūkis turi vienintelę paskolą. Remiantis faktiniais 2021 m. paskolų srauto duomenimis, 16–24 proc. pradinio įnašo reikalavimas galėtų paveikti apie 4–11 proc. antrųjų būsto paskolų, arba apie 0,5–1,5 proc. bendro suteikiamų naujų būsto paskolų kiekio.

Šis kalibravimo pratimas pagrįstas tik individualia kiekvieno namų ūkio kredito rizika. Įvertinus būsto pirkimo su antrąja paskola galimą poveikį nekilnojamojo turto rinkai, taip pat grįžtamąjį ryšį tarp mikrolygmens kredito rizikos ir bendro šalies finansinio stabilumo, pradinio įnašo reikalavimas antrosioms būsto paskoloms galėtų būti dar griežtesnis, nei pirmiau pateikti įverčiai.

---

*ASN nustatyta, kad išskirtiniais atvejais ir kai tai neprieštarauja atsakingojo skolinimo principams DSTI rodiklio 40 proc. riba gali būti viršijama ir siekti iki 60 proc., tačiau tokios paskolos negali sudaryti daugiau nei 5 proc. bendros per kalendorinius metus kredito davėjo sudarytų naujų kredito sutarčių būstui įsigyti sumos. 2019 m. pabaigos–2021 m. pradžios duomenimis, pirmosios būsto paskolos, kurių DSTI rodiklis viršijo 40 proc. leistiną ribą, sudarė 0,19 proc. pirmųjų būsto paskolų srauto, o atitinkamas antrųjų būsto paskolų rodiklis sudarė 0,32 proc.

Straipsnio autoriai Jaunius Karmelavičius, Mantas Dirma, Giedrius Stalenis iš Lietuvos banko Sisteminės rizikos modeliavimo skyriaus

Šaltinis: Lietuvos bankas