Svarstote įsigyti butą nuomai? Ekspertai pataria kaip saugiai investuoti.

Nekilnojamas turtas – klasikinė investicija. Istoriškai dažniausiai sutinkama jos forma yra butas nuomai. Tačiau pasaulis keičiasi, o inovacijos jau leidžia investuoti į nekilnojamą turtą daug efektyvesniais būdais, nors ir nuo 100 eurų. Šiandien smulkusis investuotojas, norintis investiciniame portfelyje turėti realaus turto, jau gali rinktis tarp įvairių sprendimų. Tiesiog nusipirkti butą ir jį išnuomoti, nusipirkti akcijų biržoje prekiaujamą į NT investuojantį fondą (REIT) arba investuoti į NT per sparčiai populiarėjančias sutelktinio finansavimo platformas.

Nors visais atvejais investuojama į tą pačią turto klasę, skirtingi investavimo būdai turi savų pliusų ir minusų, kuriuos būtina suprasti, norint priimti būtent sau tinkamiausią sprendimą.

Kodėl butas nuomai ne visada yra geriausia investicija?

Investavimo į NT platformos Röntgen teigimu, buto nuomai pirkimas yra suprantamiausias pasirinkimas. Nusiperki turtą, gauni turto nuosavybės dokumentus, gali nuvažiuoti ir paglostyti sienas. Viskas labai aišku. Tačiau toks investavimo būdas susijęs su dažnai neįvertinamais faktoriais. Kokie jie?

„Įsivaizduokite, jog perkate butą už 70 tūkstančių eurų įmokėdami 12 tūkstančių eurų pradinį įnašą. Taip pat, įsipareigojate trisdešimt metų bankui kiekvieną mėnesį mokėti maždaug 260 eurų įmokas. Butą planuojate išnuomoti už 350 eurų. Viskas atrodytų gerai – pelnas 90 eurų per mėnesį, o dar ir paskola pati save dengia,“ – sako Röntgen atstovai.

Tačiau investavimo į NT ekspertai taip pat kviečia nepamiršti, jog tik nupirkę butą, bankui ir notarams sumokėsite bent 500 eurų, kitaip tariant pirmų 6 mėnesių pelną. Tuomet kiekvieną mėnesį teks mokėti už verslo liudijimą, kurio kaina svyruoja priklausomai nuo miesto ir kitų aspektų. Remiantis VMI skaičiuokle, visus 2021 metus gyvenamosios paskirties patalpų nuoma leidžiantis verstis liudijimas Vilniaus mieste kainuos 684 eurus (57 eurai per mėnesį). Tad iš 90 eurų, kuomet pasidengsite dokumentų sąnaudas, per mėnesį beliks 30 eurų pelno. Bet ir tie 30 pradės sparčiai tirpti, kai įvertinsite būsto nusidėvėjimo sąnaudas, savo laiko ir nuolatinės objekto priežiūros kainas.

***

„O jei skaičiuosime ir alternatyvias sąnaudas – tai yra pinigus, kuriuos galėjote gauti, jei būtumėte nusprendę investuoti kitur, pavyzdžiui į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformą – skirtumai ilguoju laikotarpiu pasidarytų labai žymūs. Įsivaizduokite, jei vien verslo liudijimui skirtus 57 eurus kas mėnesį nuolat reinvestuotumėte per sutelktinio investavimo platformą su 7% metine grąža, per 30 metų (būsto paskolos laikotarpis) jie virstų 66 tūkstančiais eurų,“- sako Röntgen platformos atstovai.

Investavimo į NT ekspertai taip pat priduria, jog imdamas banko paskolą žmogus prisiima ir finansinį įsipareigojimą, kuris ne tik privalo būti išpildytas, bet turi ir savo kainą. Nors dabar gyvename žemų palūkanų aplinkoje, tačiau ilguoju laikotarpiu vidutinė metinė paskolos kaina greičiausiai sieks  3-4%. Mažų palūkanų aplinka dar du ar tris dešimtmečius tikrai nesitęs. Bet įsipareigojimai bankui po penkių metų niekur nedings. Todėl vertinti viso laikotarpio grąžą pagal šiandienos palūkanas būtų naivu.

Pasak Röntgen ekspertų, skaičiuojant vidutinį atvejį, visos sąnaudos susives į daugiau nei 3% nuo turto vertės per metus. Todėl šiandien reali vidutinio buto grąža Lietuvoje, perkant turtą su banko paskola sieks vos 4-5%.

Kokios alternatyvos norint investuoti saugiai?

Šiandien finansinės technologijos jau leidžia investuoti į nekilnojamą turtą daug efektyvesniais būdais nei butas nuomai. Investuotojai, kurie savo investiciniu partneriu renkasi sutelktinio finansavimo platformas, gauna tam tikrų privilegijų, jei lyginsime tokias investicijas su fizinio NT pirkimu. Tokios platformos kaip Röntgen siūlo galimybę investuojamą sumą, pavyzdžiui pradinį įnašą butui, diversifikuoti ir ją investuoti trumpesniam laikotarpiui gaunant geresnį grąžos ir rizikos santykį. „Vietoj ilgo taupymo ir didelės dalies santaupų įdėjimo į vieną butą, kuomet nesi profesionalas ir tikrai gali suklysti rinkdamasis, per sutelktinio finansavimo platformą gali  mažesnėmis sumomis investuoti į  5-10 ar daugiau profesionaliai atrinktų ir įvertintų NT projektų. Tokiu būdu puikiai sumažinsi konkretaus projekto riziką,“- sako investavimo į NT ekspertai.

Tokios sutelktinio finansavimo platformos kaip Röntgen, siūlo investuoti ne tik į užbaigtus, bet ir į vystomus NT projektus Lietuvos miestuose. Pastarieji generuoja ženkliai didesnę grąžą, nei nuomai skirti projektai.  „Kuomet vystymo projektus atsakingai atrenka patyrusi komanda, jų rizika taip pat nėra didelė. Juolab kai visos investicijos yra apsaugotos pirminiu NT įkeitimu. Todėl, paskirsčius pinigus tiek per nuomos, tiek per vystymo projektus, investuotojas besinaudojantis sutelktinio finansavimosi platforma, gali turėti gerai diversifikuotą NT krepšelį, kuris geru atveju atneš didesnę grąžą, nei nuomojamas butas“,- sako Röntgen atstovai.

Įvertink savo realias galimybes ir rinkis atsakingai.

Investuodamas į NT su patikimu ir patyrusiu partneriu per investavimo platformą, gali gauti ir daugiau naudų. Dokumentai bus sutvarkyti už tave, įkeičiamas turtas ir įkeitimo sąlygos patikrintos ekspertų, projektai atrinkti patyrusios komandos. Be to, vietoj vieno šūvio į vieną iš šimtų tūkstančių miesto butų, galėsi šauti 10 šūvių į griežtus vertinimo kriterijus atitikusius NT projektus. Galiausiai, investicinis laikotarpis nebus toks ilgas, o investicijos uždarymas toks brangus ir sudėtingas.

Anot specialistų, jei esi patyręs nekilnojamo turto rinkos ekspertas, gali skirti investicijoms į NT daug laiko, turi kapitalo, rimtą kontaktų tinklą ir žinai, kiek kiekviename miesto daugiabutyje esantis vidutinis butas turėtų kainuoti, pirkti NT pačiam yra logiška. Tačiau jei patirties bei žinių nedaug, o kapitalas yra ribotas, verta pagalvoti apie inovacijų privalumus. Tada verta rinktis alternatyvų investavimo į nekilnojamą turtą būdą per sutelktinio finansavimo platformą.

2 thoughts on “Svarstote įsigyti butą nuomai? Ekspertai pataria kaip saugiai investuoti.

  • 2021 5 vasario at 3:20 pm
    Permalink

    Pagal jūsų duotą pavyzdį skaičiavimai atlikti neteisingai.

    Investicija: 12000 + 500 (notarams ir pan.)
    Mėnesinė grąža: 350
    Metinė grąža: 350×12 – 684 = 3516
    Metinė grąža nuo pradinės investicijos: 3516/12500 * 100 = ~28,1%

    Neįskaičiavus nusidėvėjimo ir tvarkymų atlikamų metų eigoje, pradinė 12500 eurų investicija atsiperka per ~4-5 metus ir pradedamas gauti grynas 350e pelnas kas mėnesį, tik tie pinigai yra „įkalinti“ NT objekte ir būdas juos išsigryninti yra parduoti objektą.

    Šitame straipsnyje labiau kalbate apie „cash-flow“, o ne pelną.

    Reply
  • 2021 5 vasario at 10:36 pm
    Permalink

    Tomai, jie ne cashflow o alternatyvius kaštus/pajamas skaičiuoja. Panašu, kad jų argumentas jog banko paskolos amortizavimas (ir pradinis įnašas) tampa pasyvais, kuriuos buvo galima investuoti kitur. Ir techniškai tai jie teisūs. Kitas momentas, tai straipsnyje minimas paskolos svertas yra optimistiškas ir kas perka butą investicijai (suprask – turbūt nepirma NT paskola) tokio tikrai negaus. Tokiu atveju, nuosavo investuoto kapitalo dalis likusi pasyvuose darosi dar didesnė, alternstyvūs kaštai/pajamos dar didesni. Manau įdomus ir neįprastas kampas.

    P.s. Jei butų nuomai grąža gautųsi 20-25%/y tai fondai ne maximytes su 6-7% yield pirktų, o butus :))) tai turbūt skaičiuodamas kažką praleidi 😉

    Reply

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *

Brukalų kiekiui sumažinti šis tinklalapis naudoja Akismet. Sužinokite, kaip apdorojami Jūsų komentarų duomenys.

%d bloggers like this: