Vilniaus naujų būstų rinkoje atspyrimas ar pardavėjų „triukai“?
Vilniaus naujų būstų rinka 2022 metų IV ketvirtį pradėjo gana aktyviai. Įvertinus grąžinimus, spalį susitarta dėl 182 būstų (182 suminiai pardavimai: 249 – nauji susitarimai, 67 – nutrauktos sutartys). Tai – trigubai daugiau nei rugsėjį (atitinkamai – 45, 109, 64), tačiau tris kartus mažiau nei prieš metus (452, 478, 26).
Prie aktyvumo padidėjimo reikšmingai prisidėjo pardavimai pačiuose naujausiuose projektuose, tačiau jų rodikliai gali būti interpretuojami dvejopai. Viename tokių projektų kaip „parduotas“ pažymėtas visas daugiabutis, kas reiškia, kad arba butų pardavimai šiame pastate gali būti pradėti vėliau arba jis rezervuotas komercinės gyvenamojo būsto nuomos operatoriui.
Kitame projekte „parduotais“ pažymėti panašiomis savybėmis pasižymintys būstai, tikėtina, kad jų pateikimas rinkai pristabdytas siekiant įvertinti pirkėjų požiūrį į projektą ir, atitinkamai, pakoreguoti patraukliausių būstų kainas ateityje.
Jau ne pirmą mėnesį pastebimas išaugęs nutrauktų preliminarių sutarčių skaičius. Tarp daugiausiai nutraukiamų sutarčių išsiskiria keli projektai, kuriuose į rinką grįžtantys būstai buvo realizuoti prieš metus ar dar anksčiau, todėl tikėtina, kad atšaukimai vyksta ne pirkėjų iniciatyva, nes būsto kainų pokytis buvo naudingas jų atžvilgiu.
Vilniaus NT pulsas. 2022 spalis
Per mėnesį pirminės būsto rinkos stebėjimus Vilniuje „Inreal“ papildė 400 vienetų. Tai – 42 proc. daugiau nei prieš mėnesį (282) ir beveik du su puse karto daugiau nei prieš metus (173). Atsižvelgiant į tai, kad nauja pasiūla buvo didesnė už suminį pardavimų skaičių, būsto pasiūlos kiekis išaugo iki 4096, t.y. 6 proc. daugiau nei prieš mėnesį (3878) ir 19 proc. daugiau nei prieš metus (3449).
Pasiūlos trūkumo problema po truputį mažėja, o vykstant sutarčių nutraukimams daugėja ir jau pastatyto ar baigiamo statyti būsto. Kita vertus, pirkėjus šiuo metu stabdo ne tik pasirinkimo galimybių sumažėjimas, bet ir išaugusios būsto kainos. Per mėnesį jos iš esmės nesikeitė. Ekonominės klasės būstas simboliškai atpigo nuo 2595 iki 2577 Eur/kv.m.
Vidutinės klasės būstas kiek pabrango – nuo 3504 iki 3589 Eur/kv.m. Metinis kainų pokytis, atitinkamai, siekė 26 ir 33 proc. Prestižiniame segmente kainos pastaruosius metus yra ganėtinai stabilios, per mėnesį jos pasikeitė nuo 4264 iki 4284 Eur/kv.m, tačiau, iš tiesų, prestižiniai būstai kainuoja daugiau, tiesiog nemaža dalis nėra skelbiama viešai projektų svetainėse. Kainos loftų segmente nesikeitė ir šiuo metu siekia 2168 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2175 Eur/kv.m), kaip ir kotedžų, kurie šiuo metu kainuoja apie 1760 Eur/kvm (prieš mėnesį – 1743 Eur/kv.m).
Spalio mėnesio pasiūlos padidėjimas iš esmės leistų užtikrinti Vilniaus naujų būstų rinkos balansą esant beveik 5000 pardavimų per metus srautui, tačiau žemas aktyvumas lemia, kad rinkos balanso rodiklis toliau veržiasi į pirkėjų rinkos zoną ir šiuo metu siekia 1.83 (prieš mėnesį – 1.60).
Įvertinus kainų pokyčius, infliaciją, palūkanų normų didėjimą bei recesijos grėsmę abejoju, ar būsto pardavimai artimiausiu metu pasieks 2021 metų lygį. Kita vertus, kainų lygis bei pokyčiai skirtinguose projektuose nėra vienodi, todėl pirkėjai, siekiantys investuoti daugiau laiko ieškodami geresnių pasiūlymų, gali įsigyti turtą ir dabar.
| Per 2022 spalį | Lyginant su: | 2021 spaliu | Lyginant su: | 2022 rugsėju | |
| Parduota (suminis) | 182 | -60% | 452 | 304% | 45 |
| Parduota (be grąžinimų) | 249 | -48% | 478 | 128% | 109 |
| Grąžinta | 67 | 158% | 26 | 5% | 64 |
| Nauja pasiūla | 400 | 131% | 173 | 42% | 282 |
| Naujų butų pasiūla | 4096 | 19% | 3449 | 6% | 3878 |
| Kainos (EUR) | |||||
| Ekonominis segmentas | 2 577 | 26% | 2 043 | -1% | 2 595 |
| Vidutinis segmentas | 3 589 | 33% | 2 693 | 2% | 3 504 |
| Prestižinis segmentas | 4 248 | 3% | 4 124 | 0% | 4 264 |
| Loftų segmentas | 2 169 | 33% | 1 628 | 0% | 2 175 |
| Kotedžų segmentas | 1 760 | 20% | 1 464 | 1% | 1 743 |
| Likvidumo indeksas | 1,40 | 205% | 0,46 | 15% | 1,22 |
| Rinkos balanso rodiklis | 1,83 | 181% | 0,65 | 14% | 1,60 |
Kauno NT pulsas. 2022 spalis
Pirminės būsto rinkos pokyčiai Kaune liūdnesni nei sostinėje. Rinkos aktyvumas čia sumenko tris kartus. Per mėnesį realizuota 17 būstų (17 suminių pardavimų: 30 naujų susitarimų, 13 grąžinimų), kai prieš mėnesį šie skaičiai buvo, atitinkamai – 49, 53, 4, o prieš metus – 55, 62, 7.
Spalį į naujų būstų rinkos stebėjimus Kaune „Inreal“ įtraukė 54 objektus, kas lėmė, jog pasiūlos kiekis vėl šiek tiek ūgtelėjo – nuo 1276 iki 1313. Kita vertus, jis vis dar yra 7 proc. mažesnis nei prieš metus (1409), kai 2021-ųjų spalį pasiūla pasipildė 104 objektais. Būsto kainų augimas taip pat išsikvėpė.
Ekonominės klasės būsto kaina keitėsi nuo 1718 iki 1725 Eur/kv.m, vidutinės klasės – nuo 2697 iki 2743 Eur/kv.m, prestižiniame segmente vidutinė kaina nekito ir siekia 3433 Eur/kv.m. Stabili išliko ir vidutinė loftų kaina – 1975 Eur/kv.m. Kotedžai šiek tiek pigo – vidutinė kaina sumažėjo nuo 1665 iki 1656 Eur/kv.m.
Per mėnesį Kauno pirminės būsto rinkos balanso rodiklio reikšmė padidėjo nuo 1.32 iki 1.52, kas taip pat jau reiškia pirkėjų rinką. Didžiausią įtaką rodiklio pokyčiams Kaune turi didesnis būsto pasiūlos kiekis, kuris augo sparčiau nei pardavimai. Atsižvelgiant į tai, kad būsto kainos Kaune yra kiek mažesnės nei Vilniuje, tikėtina, kad rinkos aktyvumo dinamika vystytojų atžvilgiu išliks palankesnė.
| Per 2022 spalį | Lyginant su: | 2021 spaliu | Lyginant su: | 2022 rugsėju | |||
| Parduota (suminis) | 17 | -69% | 55 | -65% | 49 | ||
| Parduota (be grąžinimų) | 30 | -52% | 62 | -43% | 53 | ||
| Grąžinta | 13 | 86% | 7 | 225% | 4 | ||
| Nauja pasiūla | 54 | -48% | 104 | 0 | |||
| Naujų butų pasiūla | 1313 | -7% | 1409 | 3% | 1276 | ||
| Kainos (EUR) | |||||||
| Ekonominis segmentas | 1 725 | 19% | 1 454 | 0% | 1 718 | ||
| Vidutinis segmentas | 2 743 | 8% | 2 537 | 2% | 2 697 | ||
| Prestižinis segmentas | 3 433 | – | 0% | 3 433 | |||
| Loftų segmentas | 1 975 | 9% | 1 818 | 0% | 1 975 | ||
| Kotedžų segmentas | 1 656 | 10% | 1 503 | -1% | 1 665 | ||
| Likvidumo indeksas | 1,46 | 8% | 1,34 | 7% | 1,36 | ||
| Rinkos balanso rodiklis | 1,52 | 2% | 1,50 | 15% | 1,32 | ||
Klaipėdos NT pulsas. 2022 spalis
Klaipėdos naujo būsto rinka paniro į sąstingį – per mėnesį realizuoti vos trys būstai (3 suminiai pardavimai: 4 nauji susitarimai, 1 grąžinimas). Tai – daugiau nei dešimt kartų mažiau nei prieš mėnesį (38, 38, 0) ir 7 kartus mažiau nei prieš metus (20, 23, 3). Kita vertus, Klaipėda gyvena laukimo režimu – laukiama viešo naujų projektų pardavimo, todėl tikėtina, kad paviešinus informaciją apie šių projektų rezultatus, bus fiksuojami kur kas geresni rezultatai.
Taip pat lapkričio mėnesį į stebėseną bus įtrauktas anksčiau būstų pardavimus pradėjęs Klaipėdos projektas, kurio iki šiol „Inreal“ neįtraukė į stebėjimus. Naujų objektų į stebėjimus spalio mėnesį neįtraukta, todėl pokyčiai simboliniai – pasiūla sumažėjo nuo 358 iki 355 būstų.
Būsto kainos kito minimaliai. Ekonominėje klasėje – nuo 1739 iki 1741 Eur/kv.m, vidutinėje – nuo 2138 iki 2141 Eur/kv.m. Kotedžų kainos išliko stabilios ir siekia 1580 Eur/kv.m. Dėl mažos pasiūlos ir dalies svetainių skelbiamos informacijos trūkumo apibendrintos kainos yra žemesnės nei yra iš tiesų. Realios naujų būstų kainos Klaipėdoje yra artimos Kauno lygiui.
Rinkos balanso rodiklio reikšmė didėjo ir Klaipėdoje – nuo 1.42 iki 1.59. Panašu, kad Klaipėdos mieste pirminė būsto rinka ir toliau išliks pasyvi, nes pirkėjus labiau domina individualūs gyvenamieji namai. Nepaisant 1500 gyventojų padidėjimo per pastaruosius 12 mėnesių, ne vienerius metus trukusi neigiama demografija atlaisvino ne vieną būstą antrinėje rinkoje, todėl naujo būsto poreikio susiformavimo teks dar palūkėti, nebent rinkai bus pristatyti ypač patrauklūs projektais.
| Per 2022 spalį | Lyginant su: | 2021 spaliu | Lyginant su: | 2022 rugsėju | |
| Parduota (suminis) | 3 | -85% | 20 | -92% | 38 |
| Parduota (be grąžinimų) | 4 | -83% | 23 | -89% | 38 |
| Grąžinta | 1 | -67% | 3 | 0 | |
| Nauja pasiūla | 0 | -100% | 15 | 0 | |
| Naujų butų pasiūla | 355 | 5% | 339 | -1% | 358 |
| Kainos (EUR) | |||||
| Ekonominis segmentas | 1 741 | 7% | 1 634 | 0% | 1 739 |
| Vidutinis segmentas | 2 141 | 22% | 1 753 | 0% | 2 138 |
| Prestižinis segmentas | – | – | – | ||
| Loftų segmentas | – | -100% | 1 700 | – | |
| Kotedžų segmentas | 1 580 | 2% | 1 556 | 0% | 1 580 |
| Likvidumo indeksas | 1,68 | 140% | 0,70 | 7% | 1,57 |
| Rinkos balanso rodiklis | 1,59 | 75% | 0,91 | 12% | 1,42 |
Šaltinis: NREAL grupė